海外でも事業展開する不動産投資家ハナフダのブログ

空室対策で高利回りを実現

⇒　Ｔｈｅ大家さんマーケティング　２ｎｄインパクト

今月中旬にも値上げされるようです。

物件の供給過剰によって、
空室は今後、
本格的に社会問題になろうと思いますが、

空室率が今後４０％にもなろうとされる中、
空室対策に大きなヒントを与えてくださるものです。

尾嶋健信さんによるものですが、
私の保有する２物件においては、
尾嶋さんに入居付けをお手伝いいただき、
奏効しています。

１室１ヶ月分の家賃もしないこれで学んで実践すれば、
１ヶ月空室とならずに済むと思って、
実践しています。

このサイトで登録して無料で見られる動画だけでも、
空室対策の重要なヒントが得られます。

（ハナフダ）

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2011-04-10 │ 成功に至るために何をすべきか │ 　コメント : 2 │ トラックバック : 0

2011-04-10

福島の不動産と便り

福島県富岡町にいる知人が
同県川内村の中学校へいったん避難してから、
その後、郡山市の親戚宅に身を寄せている、
と聞いていたのですが、

本日、連絡を取ることができました。

実は私、今年に入ってから
福島県で物件を探していて、

その知人は福島県の地銀に勤務していることもあって、
いろいろとお世話になっていたものが、
連絡が取れない状態となっていました。

> おはようございます！
> ご心配いただきありがとうございます。
> 実は金曜日に、富岡の自宅に数時間だけ戻って来ました！
>
> 娘のランドセルや、
> 他に最低限必要な阪神タイガースグッズなども
> 持ち帰りました〓
（ハナフダ注：彼は熱烈な阪神タイガースファンです。）
> 幸い郡山市内は、水や電気や食料も不自由してないので心配ないです〓
> 　
> あとはやっぱり原発！放射能漏れでしょ!!
> 不死身のハナフダ君に何とかしてもらわないと！〓
> 正義の見方！出番だよ！
> 不動産もよろしく頼むよ！
> こんな中、売り物件が出てるよ。
> ぜひ買ってよ！
>
> こっちは大丈夫です。郡山に長期滞在のつもりでいます。
> ○○君から聞いたけど、
> おカネ、ずいぶんとたくさん送ってくれたみたいでありがとう。
> 必ず返すよ。
> 水は大丈夫かい？送ろうか？
> ちなみに、うちの弟家族は明星大学の近くに住んでます。
> 弟が明星大の・・学の准教授やってるので…
> 　
> それではまた〓
> 今日もいい天気だ〓

意味不明の点もありますが、
元気そうで何よりです。

来月の連休には
現地に出向いて
（もちろん避難区域外のところです）
不動産の話もしてきます。

不動産投資に関して、
最近、たくさんの方が
ご質問くださるようになりました。

こんなご質問がある、
ということを皆さんと共有するだけでも
有用だろうと思って、

後日、紙上回答していきたいと思います。

最近、都内の物件で
売り案件として持ち込まれるものが
増えた気がします。

面白そうなものがあったら、
差し支えない範囲で
紙上でレビューしてみたいと思います。

それから、震災を受けての顕著な変化として
感じるところがあるので、
これにも後日、まとめて触れてみたいと思います。

（ハナフダ）

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2011-04-10 │ 国内不動産投資 │ 　コメント : 0 │ トラックバック : 0

2011-04-09

不動産投資：違法物件の扱い

本日もご質問いただきました。

ご質問者のご承諾を得た上で、
ここで触れてみます。

「・・・・・・（略）・・・・・・

いわゆる違法物件については、
どう対処されているでしょうか。

つまり、投資という点では
どう扱っているでしょうか。

一般的な内容は把握していると思いますので、
ハナフダさんはどうしているのかを
教えていただきたいと思っています。」

既存不適格というものも含め、
違法物件については、
私は現在は手出ししないようにしています。

以前はそうではない時期がありました。
取得はしたことはないですが、
かなり真剣に取得を検討したことはあります。

そうした物件の多くは関西圏のものかと思います。

表面上、とてもよさそうに見える物件では
特に容積率をまず確認するようにしています。

関西の物件で、
特に１階が店舗となっている場合には、
容積オーバーのものが多く、

また違法物件の多くが
容積オーバーによるものかと思います。

関西で利回りが極めてよいものは
その多くが違法物件かと思います。

建物の１階を駐車場という前提で
建築確認申請をしておいて、
あとで店舗や事務所なんかに改造したような場合だと思います。

そのため、私は勝手に当初の頃、
検査済証ありというものであれば、
違法建築ではないかと思っていたことがありましたが、
そのような事情で、そんなことは全くないですね。

基本的に融資が付かず、ちょっと変わった信金・信組や
ノンバンクによる融資の可能性がある程度というのが
取得にあたっての障害です。

出口という点でも問題ありかと思います。
融資がなかなか付かないため、
買い叩かれることにつながることが少なくないと思います。

ずっと持ち放しで、あとは知らん、
という形を以前考えていた頃は
金利の高いノンバンクからの融資でも、

ものすごいキャッシュフローを創出する物件ならよしとして、
検討したこともあったのですが、
今は出口について方針を変えたので、
例外なく対象外としています。

（ハナフダ）

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2011-04-09 │ 国内不動産投資 │ 　コメント : 0 │ トラックバック : 0

2011-04-08

不動産投資：住居設備の判断

読者さんよりご質問をいただきました。

「ハナフダさん

メルマガ・ブログともに
いつも参考にさせていただいております。

以前にも質問をさせていただきまして、
その際も迅速にご回答いただき、
ありがとうございました。

その後、１棟目の取得に向けて、
引き続き頑張っております。

・・・・（略）・・・・

そんな中、またの質問で恐縮なのですが、
不動産投資のための物件選定に当たり、
住居の設備の点で
何か気をつけておられることは
あるでしょうか。

例えば、お風呂の設備とか、トイレとか。

あるようでしたら、お伺いできるでしょうか。」

ご質問をありがとうございます。

ご質問された方のご承諾を事前に得た上で、
ここで回答させていただきます。

あくまで私が物件選定する場合に
設けている基準ということで、
一例としてご理解いただく形で
回答させていただきます。

私の場合には、設備は、
それが入居付けに影響する程度によって
注意するものと整理してしまっています。

入居付けに影響するであろう設備ということでは：

・お風呂
・トイレ（お風呂と関係）
・エレベータ（これは採算にも影響）

の３つを気をつけて見て、
物件選別に利用しています。

お風呂ということでは、
いわゆる「バランス釜」に気をつけています。

この「バランス釜」は
追い炊きを可能とするという
長所があります。

しかし、お風呂の中で
スペースをとるということを含め、
多少の短所があります。

短所ということでは、
Wikipediaで「バランス釜」で見られるところで、
詳細に出ていて、
その記述はその通りであろうと思っています。

私がこれまで見てきたところでは、
築年数が比較的経過しているもの
（２５年以上？）で、

この「バランス釜」が
比較的よく見られようかと思います。

これは、その短所もあってか、
入居付けにはマイナスに影響するというのが
一般の理解かと思います。

不動産屋さんに以前、この点について
だいぶ尋ねてみたことがありますが、
バランス釜は、
これではない方がよい設備であると
皆言います。

家賃水準を調整すれば
対応できるのかもしれません。

また、工事をして
通常の給湯スタイルに
変えたりしてもよいのでしょうが、

以前、私がそうしようとしたら
一室で１００万円ぐらいの見積が出てきて、
それ以降、一切考えなくなってしまいました。

そういうわけで、
この点については
それ以上・それ以降の知見がない状態です。

次にトイレですが、
いわゆる３点ユニットについてだけ
気をつけています。

一般には、築１８～２０年以上とかで、
部屋も２０平米以下のサイズ、
というものが多かろうと思います。

一時期、こうしたもので
キャッシュフローがだいぶ出るように見えるものがあって
取得を検討したことがあったのですが、

確実に入居付けで苦戦を強いられることが
よくわかり、
見送ったものばかりです。

現在は、こうしたものであれば、
もうそれがわかった時点で
検討対象から外してしまっています。

多くの場合、賃料水準も低く、
入退去に伴う費用で
何ヶ月分にも相当する賃料が
飛んでいってしまうようにも思います。

但し、あくまでそうした部屋への
ニーズ次第ということで考えてもよいでしょうから、

入居付けで苦労しなくてよさそうな環境が
確認できるようであれば、
一義的に検討対象から外す必要もないかもしれません。

最後にエレベータです。

ご承知であろうように、
エレベータは維持費用が相当な額となります。

例えば４階建てでエレベータがない物件は、
同規模の５階建てのエレベータがある物件と比較して、
表面利回りが同じであっても、
収支は大きく異なるということが殆どでしょう。

しかし、エレベータがない４階建ての物件は
エレベータがないということが
入居付けに影響しないか？

これの見極めが重要であろうと思います。

私が大学生時代に住んでいたところは４階建てで、
エレベータがなかったのですが、
その４階に住んでおりました。

その頃は４階まで階段を駆け上がるのは
なんでもないことでしたが、

今の私には、
４階に住むのに
エレベータがないなんていうのは、
絶対に無理です。

以上、いずれについても
入居付けへの影響如何ですので、
その影響の見極めが必要な設備
ということでご理解いただくのがよかろうと思います。

またどうぞ遠慮なくご質問ください。

（ハナフダ）

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2011-04-08 │ 国内不動産投資 │ 　コメント : 0 │ トラックバック : 0

2011-04-08